Нацкомфінпослуг пропонує зобов'язати керуючих фондами фінансування будівництва страхувати свою відповідальність перед довірителями за несвоєчасну здачу в експлуатацію об'єкта будівництва або навіть банкрутство девелопера. Страховики не готові добровільно брати на себе такі ризики: їх не можна назвати непередбаченими або викликаними зовнішніми чинниками, адже вони безпосередньо пов'язані з результатами діяльності застрахованих осіб.
Нацкомісія, що здійснює держрегулювання у сфері ринків фінансових послуг, ініціює введення обов'язкового страхування відповідальності керуючих фондами фінансування будівництва (ФФБ). «Чинна на сьогодні схема залучення коштів населення у масове будівництво житла через фонд фінансування будівництва не в змозі повністю захистити інвестора і гарантувати, що об'єкт будівництва буде побудований своєчасно і передано законним власникам. Крім того, законом чітко не визначена відповідальність за втрати, які може понести довіритель в зв'язку з певними діями або бездіяльністю управителя та забудовника»,- йдеться в пояснювальній записці до законопроекту. Документ, що містить поправки в закон «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», оприлюднений на сайті регулятора.
За даними Нацкомфінпослуг, на 30 вересня 2012 року 71 фінансова компанія мала ліцензію на залучення коштів інвесторів для фінансування об'єктів будівництва. Свої кошти їм довірили 11,76 тис. фізичних та 106 юридичних осіб. Вони вклали у будівництво 7,98 млрд грн, у тому числі 7,33 млрд грн - фізособи.
Регулятор пропонує зробити обов'язковим страхування відповідальності: платити за цю послугу доведеться керуючої компанії. Страховик буде покривати ризики несвоєчасного введення в експлуатацію об'єкта інвестування, невідповідності технічних характеристик умовам договору або вимогам державних стандартів, відсутність технічної документації (паспортів, сертифікатів, гарантійних документів), банкрутство управителя або ж брак коштів на рахунку фонду для задоволення вимог інвесторів.
Страхова сума визначається в обсязі зобов'язань довірителя щодо внесення коштів до ФФБ, а страховий тариф - від 0,5% до 2% страхової суми. При цьому страховик, який здійснив страхову виплату довірителю, має право регресної вимоги до забудовника на аналогічну суму. За словами адвоката юридичної фірми «Василь Кісіль і партнери» Наталії Доценко-Білоус, ініціатива регулятора - результат роботи з постраждалими інвесторами. «Найчастіше ми стикалися з випадками незавершення будівництва у встановлені терміни і неможливістю повернути вкладені кошти»,- зазначає юрист.
Зараз доцільність страхування визначається забудовником індивідуально.
Девелопери відзначають, що близько 80% споруджуваного первинного житла продається через ФФБ, але за такою схемою працюють не більше половини забудовників. «Інше житло продається через цільові облігації, емітентом яких виступає забудовник»,- розповідає начальник відділу продажів ЖК " Park Stone Дмитро Шостя. Досить багато компаній не вводять будинку в експлуатацію в заявлені терміни. «Один-два місяці зсуву з-за погодних умов, бюрократії, виборів або яких-небудь інших зовнішніх причин - це нормальне явище на ринку. При цьому лише 20-25% тривалих затримок є наслідком злісного умисного невиконання забудовниками своїх зобов'язань»,- зазначає пан Шостя.
Керуючі компанії підконтрольні Нацкомфінпослуг, а банки, управителі ФФБ,- ще й НБУ. Проте страховий договір не завадить, оскільки він знизить ризики клієнтів, вважають девелопери. «Головне, щоб компанія, яка буде страхувати відповідальність ФФБ, не була афілійована ні з самим ФФБ, ні з забудовником, інакше при настанні страхового випадку вона може бути просто ліквідована, і інвестори залишаться без належного захисту. Можливо, слід створити пул страховиків, які могли б займатися цим»,- говорить Дмитро Шостя. «До нас зверталися компанії з проханням комплексно застрахувати інвестиційні проекти, включаючи інвестиційні (венчурні) ризики»,- говорить директор з андеррайтингу СК «Уніка» Ігор Жижара. Однак у перелік ризиків не входить страхування відповідальності.
У банках, які займаються управлінням ФФБ, не змогли оперативно оцінити наслідки від запровадження страхування для ринку, але готові виконати вимоги регулятора. «Якщо документ буде прийнятий, ми, звичайно ж, будемо страхувати свою відповідальність перед довірителями. Зараз доцільність страхування визначається керівництвом банку індивідуально для кожного об'єкта будівництва»,- розповіли «Ъ» у відділі інвестиційних операцій з нерухомістю департаменту інвестиційного бізнесу Дельта Банку.
Страховикам нецікаво страхувати такі ризики, оскільки настання страхового випадку безпосередньо залежить від дій застрахованої особи. «Перераховані ризики не підлягають кількісній оцінці і несуть у собі значні небезпеки, в тому числі спекулятивного характеру, які не можуть бути застраховані. Це свого роду лотерея»,- пояснює пан Жижара. Провідний спеціаліст відділу андеррайтингу майнових ризиків СК «Allianz Україна» Олександра Невидомская погоджується з колегою: «Таке страхування може бути доречно, якщо страховий випадок настає внаслідок незалежних від страхувальника зовнішніх факторів, наприклад пожежі або стихійного лиха».
